不動產經紀人 » ☆考前最後衝刺☆ 歷屆試題隨機成卷,打破備考慣性 » 試題 » 不動產估價概要 » (收錄109年~112年歷屆試題,每次隨機抽取54題)

1. 某一筆建築用地將以土地開發分析法推估價格，其資本利息綜合利率為4.8%，該土地開發之土地價值比率占60%，建物價值比率占40%，預計開發年數為2年，請問資本利息年利率應為多少？　(109年考題)　

2. 某高鐵站周圍地區的新建住宅大樓平均成交價格，由三年前每坪35萬元上漲到現今每坪接近50萬元，此現象可以不動產估價中那一原則加以解釋？　(111年考題)　

3. 某建物於五年前取得使用執照，目前重建成本1,000萬元，殘餘價格率5%，經濟耐用年數50年，請問以定額法估算之建物成本價格為何？　(111年考題)　

4. 勘估標的乙之價格日期、勘察日期分別為110年8月15日、110年9月15日，若比較標的交易日期為110年7月10日（經查110年7至9月不動產指數分別為：106%、108%、107%），其價格日期調整百分率為何？　(110年考題)　

5. 勘估標的為辦公大樓之第10層，建物登記面積50坪，每月每坪正常租金收入為2,000元，該建物大樓經合理市場分析推算空置率為5%，勘估標的每年地價稅、房屋稅及保險費等相關總費用推算為200,000元。請問該建物以直接資本化法估價時，推算其有效總收入為多少？　(109年考題)　

6. 國內已有不動產證券化的個案，依據不動產估價技術規則規定，以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種價格應視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度情形賦予相對較大之權重？　(109年考題)　

7. 比較標的於110年1月以2,000萬元成交，當時之價格指數為95；勘估標的之價格日期為110年9月，價格指數為101。假設其他條件皆相同，請問勘估標的經價格日期調整後之價格約為多少？　(110年考題)　

8. 土地承租人欲購買所承租土地供未來繼續使用，委託不動產估價師進行估價，其價格種類為何？　(110年考題)　

9. 政府宣布實價登錄2.0新制自110年7月1日施行，此為影響不動產價格之何種因素？　(110年考題)　

10. 目前銀行之一年期定存利率為1.57%，活存利率為0.58%，短期放款利率為7.11%，下列之敘述何者正確？　(112年考題)　

11. 不動產因鄰近殯儀館，造成價格之減損，此屬於何種原則？　(110年考題)　

12. 利用計量模型分析法進行估價，應蒐集相當數量具代表性之比較標的，在計量模型的影響不動產價格之因素中，現有6項區域因素，5項個別因素，因此至少要蒐集多少數量以上之比較標的才符合不動產估價技術規則之規定？　(111年考題)　

13. 某商用不動產之自有資金要求報酬率8%、向銀行融資之利率4%，當自有資金的比重為50%，以加權平均資金成本法估算之收益法折現率為何？　(109年考題)　

14. 某甲有一棟5層透天住宅，其中第一層到第四層為合法建築物，頂樓層為違章建築物，某甲委託估價人員進行房地估價，並要求估價人員對所有樓層進行估價，估價人員應如何估價較為恰當？　(111年考題)　

15. 在宗地估價中，公共設施用地及公共設施保留地之估價，以下列那一種方法估價為原則？　(112年考題)　

16. 內政部近年積極試辦電腦輔助大量估價（CAMA），於應用計量模型分析法應符合之條件，下列敘述何者錯誤？　(109年考題)　

17. 有一500坪建地可興建大樓出售，預期新大樓之總銷售金額為10億元，若營建施工費為3億元、管理銷售費用等間接成本為9千萬元、要求的利潤率為18%、資本綜合利率為5%。請問該建地每坪價格約為多少？　(110年考題)　

18. 不動產估價比較法於市場成交資訊充足時廣為運用，有關比較法之敘述，下列何者錯誤？　(111年考題)　

19. 某區分所有建物位於住宅大樓十樓，其樓層別效用比為110%，平均樓層別效用比為105%。假設全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為40%，該區分所有建物之地價分配率為何？　(110年考題)　

20. 某房地之淨收益100萬元／年，其中建物淨收益60萬元／年。假設土地、建物之收益資本化率分別為2%、4%，請問土地收益價格為？　(110年考題)　

21. 依不動產估價技術規則規定，以不動產證券化為估價目的者，其折現現金流量分析法之總費用應依何種資料加以推算？　(110年考題)　

22. 不動產售屋廣告中「面對公園第一排」，對不動產之影響，是屬於不動產估價影響因素中之何種因素？　(112年考題)　

23. 不動產估價應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格。若以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，何種方法應視前項情形賦予相對較大之權重？　(111年考題)　

24. 下列有關成本法之建物殘餘價格之敘述，何者正確？　(109年考題)　

25. 不動產估價人員應針對不動產勘估標的之價格日期當時的價值進行估價，而所謂價格日期是指：　(111年考題)　

26. 都市更新權利變換前之透天厝（僅有一所有權人）房地總價為1,500萬元，房地價值比為1：9。若該基地素地價格經評估為1,300萬元整，請問該基地之權利價值依不動產估價技術規則規定應為多少？　(110年考題)　

27. 不動產估價作業程序依不動產估價技術規則規定，總共有八項作業程序，其中第七個步驟為何？　(111年考題)　

28. 某公寓為談危老改建，經委託不動產估價師就1至4樓之單價分別查估為80、60、55、50萬元／坪，若全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率為30%，請問1至4樓之樓層別效用比分別為？　(111年考題)　

29. 勘估標的丙之市場價格1,000萬元，經分析當地同類型不動產之租金收益率5%，必要費用20萬元／年，租賃所得稅約2萬元。若丙為新訂租約，根據上開資料估計之年租金為？　(110年考題)　

30. 以下直接資本化法之定義敘述，何者為正確？　(109年考題)　

31. 依據不動產估價技術規則，有關成本法資本利息的敘述，下列敘述何者錯誤？　(109年考題)　

32. 下列那一種方法不屬於計算收益資本化率或折現率之方法？　(112年考題)　

33. 如果一開發案開發後預期總銷售金額為新臺幣10億元，適當之利潤率為10%，開發所需之直接成本為新臺幣6億元，開發所需之間接成本為新臺幣2億元，開發所需總成本之資本利息綜合利率為5%。請問下列何者最接近此一開發案之土地開發分析價格？　(112年考題)　

34. 下列之建物殘餘價格率，何者符合不動產估價技術規則之規定？　(112年考題)　

35. 估價人員就某建物使用與勘估標的相同之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本，是指下列何者？　(109年考題)　

36. 有一不動產平均每年每坪之淨收益為3,000元，若收益資本化率為5%，該不動產每坪之收益價格為：　(112年考題)　

37. 不動產估價之限定價格指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之價值，並以貨幣金額表示者。請問下列何者非屬限定條件？　(111年考題)　

38. 依不動產估價技術規則之規定，有關特殊宗地估價之敘述，下列何者正確？　(112年考題)　

39. 當債務保障比率要求為1.5倍，貸款常數為0.1，不動產價格為新臺幣60億元，自有資金為新臺幣15億元，不足資金則跟銀行貸款。請問在前述情況下收益資本化率（折現率）為何？　(112年考題)　

40. 依據不動產估價技術規則規定，試算價格之調整運算過程中，情況、價格日期、區域因素及個別因素等調整的總調整率大於多少幅度時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用？　(109年考題)　

41. 某大樓座落於原為住宅區變更為商業區之土地，依據目前土地使用管制相關法令規定，該大樓應以商業與一般事務所為其法定用途，今勘估標的某層建物未變更為商業區前之原核定用途為住宅使用，請問勘估標的之估價處理方式，下列何者較為適當？　(109年考題)　

42. 實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地，應以何種方式估價？　(110年考題)　

43. 比較法以比較標的價格為基礎，下列那一項比較標的在正常情況下應排除適用？　(109年考題)　

44. 下列何者不是收益法推算勘估標的總費用之項目？　(112年考題)　

45. 有關房地成本價格之計算公式，下列何者正確？　(112年考題)　

46. 平均地權條例近日研議抑制炒房之修法動向，其對不動產市場之影響，是屬於不動產估價影響因素中之下列何種因素？　(111年考題)　

47. 依不動產估價技術規則規定，比較標的為父親賣給兒子之交易，應進行何種調整？　(112年考題)　

48. 科學園區附近的農業用地，未來可能變更為建地，土地所有權人要求估價人員針對其農地未來可能變更為建地情況進行估價，請問該筆土地的價格屬於何種類？　(111年考題)　

49. 收益性不動產價值是由現在至將來所能帶給權利人之利潤總計，估價師求取將來的收益據以評估不動產價值，應重視何種不動產估價原則？　(112年考題)　

50. 某建築開發公司擬開發建地，開發或建築後預期總銷售金額估計8.8億元，開發直接成本3億元、間接成本8千萬元，開發商要求利潤率20%、資本利息綜合利率4%，試問土地開發分析價格多少？　(109年考題)